空室リスクより怖いのは管理コスト？投資判断に必要な数字の話

「不動産投資で一番のリスクは空室だ」とよく言われます。しかし実際には、毎月確実に発生する“管理コスト”こそ、じわじわと投資家の収益を蝕む見えにくいリスクなのです。

この記事では、「空室率」だけにとらわれず、管理費や修繕費、税金などの“見えにくいコスト”がどれほどインパクトを持つかをわかりやすく解説。さらに、投資判断に必要な数字を整理し、「本当に収益が出る物件」の見抜き方を紹介します。

✅ 空室リスク＝“発生するかもしれない”リスク

不動産投資初心者が最も気にするのが「空室リスク」です。確かに、入居者がいなければ家賃収入がゼロになるため、非常にインパクトがあります。

ただし、空室は一時的な損失であり、入居が決まれば収入は復活します。地域や間取りによっては、多少の空室は「想定内」として織り込むことが可能です。

たとえば、以下のような「シミュレーション」があれば備えられます：

• 年間入居率：90%
• 家賃6万円 → 年間家賃収入：6万円 × 12ヶ月 × 0.9 = 64.8万円

「空室リスク」は、適切な利回り設定と運営戦略である程度コントロールできるのです。

🧾 管理コスト＝“確実に発生する”リスク

一方で、管理費・修繕積立金・固定資産税・仲介手数料などは、**空室であっても、必ず毎月かかる“固定支出”**です。

代表的な管理コスト一覧（年間ベース）

例えば、家賃収入が年間72万円（6万円×12ヶ月）の場合、上記コストが仮に年間30万円発生すると…

収益率は実質5.8% → 1.6%へ激減！

しかもこれ、満室でこの数字です。

📉 管理コストは“サイレントキラー”

管理コストの怖いところは、投資判断時に見落とされやすいこと。表面利回りや空室率ばかりに目が行くと、**手残り（実質利回り）**が激減する現実に気づきません。

例：表面利回り8%、管理コストで逆転

見かけの利回りが高くても、手元に残るお金は少ない。この“ズレ”が管理コストの怖さです。

📊 投資判断に必要な「本当の数字」リスト

投資物件を選ぶ際、チェックすべき数字は「表面利回り」ではなく、次のような**“手残りベース”の数字**です：

✔ 実質利回り（Net Yield）

（年間家賃収入 － 年間コスト） ÷ 物件価格
👉 6%以上が理想。5%未満は慎重に。

✔ 空室耐性

管理コスト ÷ 月家賃 = 何ヶ月空室で赤字か？
👉 2ヶ月で赤字なら、かなりリスクが高い。

✔ 修繕・管理費の過去実績

👉 マンションの場合、管理組合の会計報告を確認。
築古ほど修繕費がかさみ、利回りを圧迫。

✔ 初期投資回収期間（投下資本÷年間手残り）

👉 15年以内なら優秀。20年超えるとリスク高。

🔍「格安物件」は要注意！

利回り20%以上をうたう格安物件もありますが、以下のような問題を抱えていることが多いです：

• 築古・設備が古く修繕費が読めない
• 空室期間が長くなる立地
• 管理が杜撰で入居者トラブル多発
• 管理会社が高額な費用を請求する構造

つまり、高利回り＝高リスクの可能性が高く、「実際には管理コストで手残りゼロ」というケースも。

🧠 独自の視点：管理コストは“見えないパートナー”

不動産投資は「物件」との契約だけでなく、「管理会社」との付き合いでもあります。信頼できる管理会社を選ぶことで、将来的なトラブル回避と安定収入の両立が可能になります。

例えるなら、不動産投資は「物件が車」で「管理会社が運転手」です。いくら高性能な車でも、運転が下手なら事故は避けられません。

✅ まとめ：空室より管理コストのほうが怖い理由

• 空室は一時的な収入減だが、管理コストは確実な支出
• 表面利回りに惑わされず、実質利回りと手残り金額で判断
• 管理会社・修繕履歴・空室耐性をチェックすることでリスク回避可能

不動産投資において「空室リスク＝損失」と思いがちですが、**本当に投資成績を左右するのは“固定費＝管理コスト”**です。見落としがちな数字にこそ、成功と失敗の分かれ目があります。