「不動産は潰れない」って本当？その誤解から始めよう
「株式投資は企業が倒産したら終わり。でも不動産は“物”だから潰れない！」
こんな言葉を一度は聞いたことがありませんか？
たしかに、不動産は建物や土地という“現物資産”。株のように紙切れになることは基本的にありません。しかし、「潰れない＝安全」と思い込むのは要注意。実際の不動産投資には、目に見えにくい“崩壊リスク”が潜んでいるのです。
株と不動産の最大の違い：「目に見える vs. 見えにくい」
株は数字やチャートでリスクが見える世界。一方、不動産は「建物がある」「人が住んでいる」など、安心感が先に立ちます。
でも実際には、こんなリスクが…
| リスク | 不動産 | 株式 |
|---|---|---|
| 倒産 | 所有者が破綻しても土地は残るが、借金は残る | 株券が無価値になる |
| 価格下落 | 地域や空室率によって暴落あり | 市場次第で大きく上下 |
| 流動性 | 売却に数ヶ月～年単位 | 数秒で売却可能 |
| メンテコスト | 修繕・管理費など継続コストが高い | 基本的に不要 |
このように「潰れない」と言っても、資産価値が下がる・維持費がかさむ・売れないといった“目に見えないリスク”が不動産には山ほどあるのです。
「不労所得」は幻想？サラリーマン大家の現実
SNSでは「家賃収入でFIRE」「1棟マンションで脱サラ」なんて夢のような話があふれていますが、現実の不動産投資はむしろ**“労働に近い”**側面も多いのです。
よくある現実エピソード
- 🧯入居者から夜中に「水漏れしてます！」と電話
- 🧹共用部のゴミ放置、近隣クレーム対応
- 🛠修繕に想定外の数十万円出費
- 🧾家賃滞納者への催促と法的対応
これは極端な話ではなく、多くの初心者オーナーが通る“リアルな道”。
「潰れないけど、疲弊する」可能性は十分にあります。
では、なぜそれでも不動産投資が人気なのか？
答えはシンプル。「レバレッジ」と「キャッシュフロー」です。
不動産の強み
- 融資を活用できる（1割の自己資金で1棟買える世界）
- 家賃収入が安定しやすい（株の配当より定期性あり）
- 減価償却で節税効果あり（特に法人化後は有利）
たとえば、3000万円の物件を頭金300万円で購入し、月10万円の家賃収入を得られたとします。ローン返済や管理費を引いても、数万円が毎月手元に残る計算。
この**「自分が働かなくても得られるお金」**が、不動産投資の醍醐味なのです。
不動産投資の「潰れない」を活かす方法
潰れにくいのは事実です。ただし、活かせるかどうかは“買い方”次第。
以下のポイントを押さえて投資判断しましょう。
① 立地は「利便性」より「需給バランス」
駅近＝正義ではありません。人口が減っているエリアでは、空室リスクが高くなります。供給過多のエリアは避け、需給が安定しているエリアを選ぶのが鉄則。
② 表面利回りより「実質利回り」をチェック
家賃収入÷物件価格だけ見ても意味なし。
管理費、修繕費、空室率、税金を引いた手残りを計算すべきです。
③ 築年数が古すぎる物件は「負動産」リスク
利回りが高く見えても、築30年以上の物件は修繕費が重くのしかかります。再建築不可や耐震性にも注意を。
まとめ：潰れないけど「落とし穴だらけ」
不動産投資は、確かに現物資産で“潰れにくい”という特性を持っています。でもその安心感ゆえに、リスクの見逃しが起きやすい投資でもあります。
「潰れないから安心」ではなく、「潰れないからこそ、維持管理が必要」と認識しておくことが、成功の第一歩。
まるで、果物の木を買うようなものだと考えてみてください。
木は枯れにくいけれど、水やり・剪定・害虫対策をしなければ実はならない。
手間と知識をかければ、毎年しっかり実をつけてくれる。
それが不動産投資のリアルであり、魅力です🌱
